עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין

בחירת אנשי מקצוע בחלק מהמקרים תהיה בחירה בעלת השלכות הרות גורל, בין אם מדובר באנשי מקצוע אשר יהיו אמונים על בניית הבית החדש שלנו או רופאים האמורים להושיע אותנו ממצב רפואי מורכב או פשוט ככל שיהיה. אבל כאשר מדובר בתחום של מכירה והשכרה של נדל"ן, שכן במקרים שכאלו מתקיימים לא מעט משתנים כמו היטלים, זכויות קרקעין ועוד מומלץ לדעת כיצד לבחור עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין. בחירה שכזו כמו כן תשפיע בחלק מהמקרים על כדאיות העסקה, על העלויות אשר עלולות להתווסף אליה ועד יציאה אל הליכים בירוקרטיים אל מול הרשויות השונות. חשוב לבחור עורך דין מקצועי שמתמחה בסוג העסקה בין אם עורך דין דירות או מגרשים ונחלות או פינוי בינוי וכן הלאה. בדיוק כמו שלמקרים קונקרטיים נבחר עו"ד תאונות דרכים או עו"ד גירושין וכולי.

חוק מיסוי מקרקעין

חוקי המיסוי בכל מה שקשור לנושא המקרקעין, מוטל על מקרים של מכירת קרקע/נכס או במכירה של מניות השייכות לאיגוד מקרקעין. מס זה מבקש לבחון את הרווח שייצרו בעלי הנכס או הקרקע, בהתאם לשווי השוק הכללי של הנכס ואל מול המחיר שהנכס או הקרקע נקנו בתחילה. חוק זה מחשב במרבית המקרים את עלות המס בין 25% נטו ועד ל30%, כאשר עלויות המס עלולות לכלול סוגים שונות של פטורים והפחתה יחסית על היטל המס מול ההוצאות אשר הושקעו בנכס או בקרקע בחלוף השנים.

עם זאת החוק מתייחס בעיקרו לשני מקרים המחויבים בתשלום היטל שבח, כאשר המקרה הראשון הוא זכות מקרקעין אשר תחויב במיסוי במקרים של העברת זכויות ללא תמורה ולמעט העברה מכח דין כמו ירושה או מימוש זכויות בנייה ועוד מספר שינויים. עם זאת כאשר מודבר על מכירת הנכס, החוק מתייחס למנעד רחב של סוגי מכירה, החל מנכסים וקרקעות שעברו שינוי בייעוד הקרקע ועד לוויתור על זכויות הנכס.

כמו כן חלים חוקי מיסוי גם על הכנסה דרך השכרת נכס, כאשר למקרים אלו קיימים שלושה מסלולים הכוללים חיוב על פי מדרגות מס, מסלול עם פטור מלא או חלקי ומסלול שיכלול עד כ-10% מס. בחירה של כל אחד מהמסלולים תהיה תלוי גם בתנאי המסלול ובחישוב מס שנתי, כאשר אחזי המס עלולים להשתנות במקרה והכנסה זו הופכת לעסק כמו השכרה מעל לעשרה דירות.

בחירת עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין – השלכות ושירותים

לכן גם במעמד מכירה, השכרה ואפילו מסירה של קרקע חשוב לבחור עורך דין המתמחה בחוקי מקרקעין שכן חלק לא קטן מהתיקים כנגד רשלנות משפטית, מתנהלים בסוגיות שכאלו. עם זאת בחירה שכזו תאפשר בחירה נכונה של מסלול מיסוי במקרה של השכרת דירה, חישוב נכון של היטל שבח עתידיים בעת מכירה או בעת הרחבה או מימוש הזכויות בקרקע.

על כן בחירה כזו תהיה קריטית וחיונית עבור כל עסקת נדל"ן באשר היא, בה נדרש להבין את צרכיו של בעל הנכס, להבין את המיקום של הנכס ולעיתים אף לשכור עורך דין מקומי כאשר מדובר בנכסי נדל"ן אל מחוץ לגבולות המשפט הישראלי. כמו כן חשוב גם להכיר את העלויות הכרוכות בשירותים אלו, אשר יכולים לנוע בין 0.5% עד 1% משווי העסקה ולהשתנות בהתאם לתנאים וקשיים שאמורים להיות מנת חלקה של עסקה בסדר גודל שכזה.

תכנון ובניה-במה תורמים שירותיו של עורך דין נדלן?

בניה של דירה או בניין כוללת בתוכה מכלול גדול של אנשי מקצוע, שיקולים שונים, תכנונים ועד אל יצירת מקשה בין שלל הגורמים ויציאה אל הפרויקט המיוחל. אך לצד מכלול אנשי מקצוע ושיקולים שונים, בכל הליך תכנון ובניה יש לתת התייחסות לחוק לא פשוט כלל והוא חוק התכנון והבניה. חוק זה מתייחס אל שינוי יעוד הקרקע, שבח יזמין ועד אל התפצלות למישור אזרחי ופלילי במקרה של חריגות בנייה. כל אחד מאותם פרמטרים עלול להוות משכול לא קטן עבור הבניה, בין אם מדובר יהיה בקבלת היתרים מהוועדה המקומית או התנגדות לתוכנית מתאר מקומית.

על כן השימוש בשירותיו של עורך דין נדל"ן עוד בשלבים הראשוניים, יאפשר ליווי משמעותי וכדאי לכל הליך תכנון ובניה. בין אם מדובר יהיה בהגשת בקשות לוועדה מקומית או מחוזית, להגיש עתירות מנהליות במקרים בהם כבר התגלו חריגות בניה ועד להפחתת היטלים. כל אלו יוכלו לקבל מענה תחת מטריית השירות המשפטית של עורך דין נדל"ן, אשר יוכל לעזור מהגשת מסמכים בצורה מסודרת ועד לגיבוש מתווה עסקה כאשר מדובר בפרויקטים רחבי היקף ולא רק.

ולנוכח הסוגיות המשפטיות המרובות שציינו מעל והשירותים השונים שניתן יהיה לקבל מעורך דין נדל"ן, חשוב לדעת כי שימוש שכזה גם יוכל להפחית בעלויות עבור כל פרויקט נדל'ני כזה או אחר. לכן גם אם מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, על בנייה של שטח חדש או שינוי ייעוד הקרקע, השימוש בשירותיו של עורך דין נדל"ן לא רק "יפחית כאב ראש" אלא גם יוזיל משמעותית את העלויות של כל הפרויקט כולו!

מהו תפקידו של עורך דין נדל"ן בפרויקט התחדשות עירונית?

כמו שצוין עוד מעל שירותיו של עורך דין נדל"ן משמעותי עבור כל עסקה נדלנית, לכן על אחת וכמה כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית המשלב בתוכו מספר גורמים גדול ביחס לעסקאות נדל"ן ועם יחסי כוסות שלא תמיד שווים. ובשל כך על דיירים המבקשים להיכלל בפרויקט של התחדשות עירונית או כאלו המתלבטים בין הסכמה על פרויקט שכזה, ככל הנראה יזדקקו גם כן לשירותיו של עורך דין נדל"ן. שירותים אלו יוכלו להעניק הגנה עבור הדיירים ולשמור על האינטרסים שלהם, לצד גיבוש קבלת ייפוי כוח וייצוג אל מול היזם ועד למחיקת אזהרות טאבו.

חשוב לציין כי חלק מתפקידיו של עורך דין בנושא התחדשות עירונית יהיה לוודא בטחונות מצידו של היזם, לצד קביעת מועד עבור הפינוי בעבור פרויקטים בסגנון "פינוי-בינוי" וכלה ביצירת קשר יומיומי עם בעלי הדירות לאורך כל שלבי העסקה. ולמרות כי החוק איננו מחייב את הדיירים לעשות שימוש בעורך דין נדל"ן, ערך המוסך של שירותי עורך דין יוכלו להיות במרבית הפרויקטים מצילים חיים עבור חלק מהדיירים. שכן לא מדובר רק בהבטחת בטחונות עבור הדיירים, אלא קיימים ערבויות להבטחת תשלום דמי שכירות, שמירה על אינטרסים של הדיירים אל מול דרישות היזם והרשויות וכלה בתוצאה הסופית עם גמר הבנייה.

עם זאת בחירה של עורך דין עבור מקרים של התחדשות עירונית, דורשים עמידה על מספר פרמטרים כאשר כל אחד מהם עלול להיות מעט "חמקמק". הראשון מבניהם הוא כמובן התמחות של עורך דין בדיני מקרקעין ובפרט בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובשל כך חשוב למצוא התאמה בין עורך הדין המבוקש ובין הרשות המקומית. סיבה זו נעוצה בחולקה והתנהלות שונה בין הרשויות, החל מהדרך בה מתחלקים אזורי הבנייה והשיכון ועד להיתרי הבנייה ועוד.

ופרמטר נוסף בו רבים מתפתים להיכשל הוא השכרת עורך דין ללא אינטרסים חיצוניים, שכן לא פעם בעלי הדירות מבקשים לערב עורך דין מטעמם או שהיזם "מנחית" עורך דין מטעמו. עבור חלק מהדיירים המשימה נראית קלה מאי פעם, אך שוכחים כי עורכי דין אשר אינם אובייקטיבים בעסקאות כאלו עלולים לגרום להפסדים עבור חלק מהדיירים.

פינוי בינוי- מה זה אומר?

אחד מהסקטורים המובילים בתחום הנדל"ן הישראלי(או שלא לומר המעוררים) הוא ללא ספק הפרויקט הלאומי של התחדשות עירונית. פרויקט זה טומן בחובו מנעד רחב של הגדרות, חוקים ואנשי מקצוע שאמונים להפוך פרויקט של פינוי בינוי לקל ומהיר יותר עבור היזמים וגם עבור בעלי הדירות. עם זאת לא מעט פרויקטים "נתקעים" בשלבים שונים, הסיבות לכך נעוצות לא רק בסירובם של חלק מהדיירים אלא גם בהחלטות הוועדה המקומית ועד לכיסיהם העמוקים של היזמים או הקבלנים.

לכן עוד בשלבי תכנון בפרויקט מסוג פינוי בינוי, חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין נדל"ן, אשר יוכל לעזור גם בייצוג נכון של חלק מהדיירים במקרה של סירוב, כיצד להבטיח את המשך הפרויקט מבחינה כלכלית (יכולת היזם להעמיד בטחונות) ועד דאגה לדיירים בני הגיל השלישי אשר זכאים להתנגד לפרויקטים אלו ללא מתן אלטרנטיבה לגיטימית וראויה עבורם.

דיני מקרקעין-למה זה כל כך חשוב?

השימוש בעורך דין מקרקעין נדל"ן הוא נרחב כמו שציינו מעל, אך מעל לכל הוא נע בין מנעד עצום של דיני מקרקעין אשר חלים בלא מעט סוגיות משתנות בין אם מדובר בפלישה של שכן לשטח משותף ועד אל הסכמי רכישה או פירוק שיתוף מקרקעין. עם זאת לכל דין שכזה קיימים לא מעט הגדרות שונות, כך למשל במקרה של פינוי מושכר, תביעה שכזו תוגש כתביעה יחידה וללא תביעות נוספות כמו הפרת חוזים, סעדים כספיים ועוד. תביעות שכאלו ייעשו בצורה מפורדת אחת מהשנייה, עם זאת כאשר יהיה מדובר בפלישה אל שטח משותף של אחד מדיירי הבניין הליך משפטי שכזה יישען על הגדרת השימשו הסביר.

מקרים של שימוש בשטחים שיתופיים בצורה בלתי סבירה או של יפורק שותפות על קרקע כזו או אחרת  יצטרכו בראש ובראשונה התייעצות עם עורך דין מקרקעין נדל"ן. התייעצות שכזו תוכל להעניק מעין פרספקטיבה נכונה ובריאה יותר עבור המקרה, שכן מצבים שכאלו בחלק לא קטן מהמקרים מוטענים גם בלא מעט אמוציות. שנית, חשוב לדעת כי דיני מקרקעין מתחלקים על פני מגוון תקנות שונות, החל ממעמד קרקעות באזורים כמו יהודה ושומרון ועד לרישום זכויות מקרקעין או מקרים של פלישה וחזקה של הקרקע. ובשל כך מומלץ שלא "להקל" ראש בדינים אלו, שכן הם עלולים להיכל בתוכם לא רק חלוקה בין שותפים או בהגדרה מה הוא שימוש לא סביר אלא עלולים לכלול גם עונשים כספיים ואף מאסר.